Pomorskie Centrym Logistyczne z lotu ptaka
logistyka,  magazynowanie,  porty,  transport

Trójmiejskie porty hubem przeładunkowym

Pomimo odnotowanych w pierwszym kwartale tego roku spadków rozwoju w niektórych regionach kraju, województwo pomorskie jest jednym z najbardziej rozwijających się ośrodków rynku przemysłowo-magazynowego. Konsekwencją tak szybkiego rozwoju jest brak wolnej przestrzeni biurowo magazynowej i ciągle utrzymujące się na wysokim poziomie zainteresowanie najemców. Trójmiasto odnotowało kolejny spadek wolnej powierzchni zarówno w powstających nowych budynkach, jak i istniejących już wcześniej pustostanach.
Połączenia drogowe północ południe, autostrada A1 oraz wschód-zachód, czyli droga ekspresowa S-7 oraz nowo budowana trasa S6, tworzą doskonałe połączenia z Warszawą i Krakowem oraz Berlinem i dalej Europą Zachodnią. Również rozwój portów w Gdańsku i Gdyni oraz towarowy port lotniczy cargo w Gdańsku tworzą idealne warunki dla rozwoju rynku magazynowo logistycznego.

Wzrost znaczenia trójmiejskich portów

Na logistycznej mapie Europy Środkowo-Wschodniej porty w Gdyni i Gdańsku odgrywają coraz bardziej znaczącą rolę otwierając transport drogowy na Bałtyk i rynki skandynawskie. Port gdański w pierwszym kwartale tego roku awansował na drugie miejsce wśród portów bałtyckich. Mierząc ilość przeładunków w równoważnej objętości standardowego kontenera o długości 20 stóp (tzw. TEU) od 2016 roku odnotowano wzrost o prawie 63%. Możemy ogólnie powiedzieć, że liczba kontenerów przeładowywanych w Gdańsku wzrosła o prawie dwie trzecie. W tym samym czasie wielkość ładunku w tonach wzrosła o 43% w Gdańsku i 37% w Gdyni.
Załamanie się łańcuchów dostaw w związku z pandemią i niespotykanymi wcześniej problemami z załadunkiem i rozładunkiem w chińskich portach, a następnie wybuch wojny w Ukrainie, spowodowały rozwój nearshoringu. Nearshoring czyli zlecanie outsourcingu do pobliskiego kraju zaowocowało skracaniem łańcucha dostaw i umieszczanie centrów logistyczno-magazynowych bliżej rynków zbytu.
Kraje takie jak Polska czy Czechy stały się beneficjentami tego zjawiska. Europa Środkowo-Wschodnia dalej jawi się jako atrakcyjniejsza cenowo niż kraje Europy zachodniej takie jak Niemcy czy Francja. Producenci coraz poważniej zastanawiają się nad przeniesieniem produkcji do Polski czy Rumunii. Wzrost kosztów rekompensowany jest pewnością i ciągłością dostaw. Nawet niewielka część produkcji zlokalizowana w Europie, może znacząco podnieść płynność dostaw do kontrahentów. Razem z przenoszeniem produkcji należy rozwijać hale magazynowe. Trójmiasto jako ważny ośrodek transportu morskiego i drogowego wykorzystuje ten boom na powierzchnie produkcyjno-magazynowe w województwie pomorskim. W 2021 roku najemcy podpisali umowy najmu na ponad 440 000 mkw, to jest o 20% więcej niż w roku 2020. W pierwszym kwartale 2022 roku popyt na magazyny wyniósł natomiast kolejne 95 000 mkw.

Zaczyna brakować pustostanów

Jak mówi Michał Rafałowicz ekspert Newmark Polska – „Ogromne zainteresowanie ze strony najemców i popyt na powierzchnię magazynową doprowadziły do spadku wakatów do poziomu 1,4 proc. w 1 kw. 2022 r. Możemy spodziewać się, że indeks pustostanów w pewnej chwili osiągnie poziom zbliżony do zera, ponieważ już teraz dostępne jest tylko 11 proc. powierzchni w budowie, a na nowe inwestycje będziemy musieli poczekać przynajmniej osiem miesięcy”
Wysoki poziom zabezpieczenia umowami najmu powierzchni magazynowej w budowie (prawie 90%) świadczy o dużym zainteresowaniu ze strony najemców, a także osłabionej dynamice inwestycyjnej ze strony deweloperów.
Nowoczesne hale zlokalizowane w tym regionie wybierają skandynawskie oraz bardzo aktywna branża e-commerce. Pomorskie centra logistyczne świadczą usługi przede wszystkim firmy korzystające z trójmiejskiego transportu morskiego. Największe umowy najmu w pierwszym kwartale tego roku dotyczyły powierzchni w dwóch lokalizacjach realizowanych przez dewelopera Panattoni – na 30 tys. mkw. (poufny najemca) oraz na 22 800 mkw. (Morska Agencja Gdynia została najemcą Panattoni Park Tricity East V).
W związku z wyższymi stawkami czynszu trudne jest przewidywanie, jak będzie kształtował się popyt w najbliższych miesiącach. Pod koniec zeszłego roku czynsze oscylowały w granicach 2,80-3,95 € za mkw. Utrudniona dostępność i wzrost cen materiałów budowlanych spowodowała, że obecnie metr kwadratowy powierzchni magazynowej kosztuje od 3,50 do nawet 5,50 €. Mimo tak wysokich cen Polska dalej pozostaje jednym z najtańszych rynków w Europie, co umożliwia rozwój logistyki w Gdańsku i Gdyni.

Szansa dla logistycznego rynku Trójmiasta

Wspomniany wcześniej ekspert Newmark Polska wskazuje budowę oraz ciągły rozwój Pomorskiej Kolei Metropolitalnej jako przedłużenie logistyczne dla trójmiejskiego rynku. Dzięki tej inwestycji tysiące mieszkańców z sąsiednich gmin, jak chociażby Kościerzyna, Kartuzy czy Żukowo, mogą dojeżdżać codziennie do pracy do Trójmiasta, co częściowo uzupełnia ogromne zapotrzebowanie na pracowników – wyjaśnia Michał Rafałowicz.
Sektor magazynowy w okresie pandemii nie zmniejszał zatrudnienia, oferował stabilność pracy, a nawet tworzył nowe perspektywy dla kandydatów. Trójmiejska gęsta siec połączeń aglomeracyjnych likwiduje część barier. Umożliwia aktywizację zawodową osobom niekorzystającym z transportu indywidualnego. Lokalizacja miejsc pracy w okolicy sąsiedztwa linii komunikacyjnych stanowi duży atut dla wielu kandydatów w sektorze przemysłowo-magazynowym poszukujących pracy.
Wielu pracowników gastronomu czy turystyki zdecydowało się na przejście do sektora logistycznego. Sektor ten postrzegany jest jako solidne i atrakcyjne miejsce pracy. Rozwój technologiczny centrów logistycznych i nowoczesne rozwiązania wspierają zatrudnionych tam pracowników.
Sąsiednie województwo jest również ogromy zapleczem kadrowym. W województwie kujawsko-pomorskim lokalizowane jest coraz więcej projektów produkcyjnych i magazynowych, a Autostrada Bursztynowa oraz trasa ekspresowa S7 znacząco skróciły czas transportu i podróży.

Inwestycje deweloperów w strefie portowej

Panattoni, 7R czy GLP to najbardziej zaangażowani deweloperzy w Trójmieście. Na koniec pierwszego kwartału aż 213 600 mkw powierzchni magazynowej było w trakcie budowy. Pomorskie Centrum Logistyczne jest jednym z najciekawszych projektów planowanego parki logistycznego na Pomorzu. Jego powierzchnia ma przekroczyć docelowo pól miliona mkw. Niemal połowę z oddanych już 200 tys. mkw stanowi budynek firmy Langowski Logistics. PCL oprócz rozmiarów wyróżnia się również lokalizacją w bezpośrednim sąsiedztwie gdańskiego portu głębokowodnego. Lokalizacja ta zainteresowała kolejnych inwestorów.
Lotnisko cargo w Gdańsku również przyciąga zainteresowanie deweloperów. 7R park Gdański III jest ciekawym projektem umiejscowionym niedaleko lotniska w Gdańsku. Deweloper 7R zaplanował tutaj około 110 000 mkw nowoczesnej powierzchni logistycznej. Obserwujemy wzmożone zainteresowanie innych deweloperów tym regionem m.in. Hines jako kolejny międzynarodowy deweloper zabezpieczył działkę o powierzchni ponad 100 tys. mkw.

Chcesz wiedzieć więcej na ten temat? Sprawdź serwis informacyjny log24.pl – wszystkie informacje o logistyce, magazynowaniu i transporcie w jednym miejscu!